Лайфхаки в аудите

Гаверсинус. Пример применения формулы в аудите

Время прочтения: 3 мин.

В ходе аудиторской проверки может возникнуть необходимость найти для арендованных объектов недвижимости объекты–аналоги, с похожими характеристиками, например, для того чтобы сопоставить их арендные ставки. Сравнительные характеристики объектов: город, площадь объекта, стоимость взятия в аренду, первая линия (для объектов-аналогов с сайтов объявлений), аналог должен быть близлежащим. Есть множество способов определения близлежащего объекта, мы рассмотрим самый простой вариант — расстояние от арендованного объекта по прямой должно быть не более 1000 метров.

Для определения расстояния воспользуемся формулой  гаверсинусов, которая имеет следующий вид:

где -широта  и долгота первой точки, -широта  и долгота второй точки, r-радиус сферы (радиус Земли).

Реализация формулы (в нашем случае на TSQL) проста, поэтому приводить ее не будем, однако, необходимо принять во внимание, что формула принимает значения ширины и долготы в радианах, поэтому, если ваши координаты в градусах, то необходимо их умножить на коэффициент π/180.

Далее необходимо определить широту и долготу всех объектов. Для примера, рассмотрим функцию, получения координат с помощью API Яндекс.Карт, реализованную на python. Для чего в кабинете разработчика необходимо получить номер токена, заметим также, что  использование API Яндекс.Карт ограничивается условиями.

#функция определения координат по адресу
def searchCoordinates(adress):
    lat,lon = '',''
    try:
        request = 'https://geocode-maps.yandex.ru/1.x/?apikey='
+ token+'&format=json&geocode='+adress+'&lang=ru_RU'
        #ответ сервера
        r = requests.get(request)
        #преобразование ответа сервера в формат JSON
        rec = json.loads(r.text)		
       #определение координат от JSON
        coordinates = rec['response']['GeoObjectCollection']['featureMember'][0]['GeoObject']['Point']['pos'].split(' ')
        lat = coordinates[1]
        lon = coordinates[0]
    except:
        lat = '0'
        lon = '0'
    return lat, lon

Располагая информацией о координатах и функцией определения расстояния, достаточно просто составить запрос (на TSQL) для поиска объектов-аналогов, при этом необходимо определиться с критериями по площади и величине арендной ставки.

Несколько деталей, определенных нами для поиска аналогов среди объявлений, размещенных на сайтах:

  • если объект-аналог находится на другой улице или расстояние более 500 метров, то стоимость аренды для такого объекта увеличивается на поправочный коэффициент, в нашем случае — 20%;
  • объект-аналог должен быть на первой линии, данная опция не указывается напрямую в объявлении, а обычно содержится в описании в произвольном виде. Поэтому возникает необходимость накладывать множество ограничений на этот тип информации.
  • с целью отсеять совсем не адекватные варианты применяем следующее условие: стоимость аренды объекта-аналога не должна быть дешевле стоимости анализируемого объекта более, чем в 4 раза.

Таким образом, используя GPS-координаты, мы имеем возможность проанализировать арендные ставки для арендуемых объектов, а также проверить их актуальность относительно предложений рынка аренды коммерческой недвижимости. Используя GPS-координаты и формулу определения расстояния можно решить некоторые другие интересные аудиторские задачи.

Советуем почитать