Время прочтения: 3 мин.
В ходе аудиторской проверки может возникнуть необходимость найти для арендованных объектов недвижимости объекты–аналоги, с похожими характеристиками, например, для того чтобы сопоставить их арендные ставки. Сравнительные характеристики объектов: город, площадь объекта, стоимость взятия в аренду, первая линия (для объектов-аналогов с сайтов объявлений), аналог должен быть близлежащим. Есть множество способов определения близлежащего объекта, мы рассмотрим самый простой вариант — расстояние от арендованного объекта по прямой должно быть не более 1000 метров.
Для определения расстояния воспользуемся формулой гаверсинусов, которая имеет следующий вид:
Реализация формулы (в нашем случае на TSQL) проста, поэтому приводить ее не будем, однако, необходимо принять во внимание, что формула принимает значения ширины и долготы в радианах, поэтому, если ваши координаты в градусах, то необходимо их умножить на коэффициент π/180.
Далее необходимо определить широту и долготу всех объектов. Для примера, рассмотрим функцию, получения координат с помощью API Яндекс.Карт, реализованную на python. Для чего в кабинете разработчика необходимо получить номер токена, заметим также, что использование API Яндекс.Карт ограничивается условиями.
#функция определения координат по адресу
def searchCoordinates(adress):
lat,lon = '',''
try:
request = 'https://geocode-maps.yandex.ru/1.x/?apikey='
+ token+'&format=json&geocode='+adress+'&lang=ru_RU'
#ответ сервера
r = requests.get(request)
#преобразование ответа сервера в формат JSON
rec = json.loads(r.text)
#определение координат от JSON
coordinates = rec['response']['GeoObjectCollection']['featureMember'][0]['GeoObject']['Point']['pos'].split(' ')
lat = coordinates[1]
lon = coordinates[0]
except:
lat = '0'
lon = '0'
return lat, lon
Располагая информацией о координатах и функцией определения расстояния, достаточно просто составить запрос (на TSQL) для поиска объектов-аналогов, при этом необходимо определиться с критериями по площади и величине арендной ставки.
Несколько деталей, определенных нами для поиска аналогов среди объявлений, размещенных на сайтах:
- если объект-аналог находится на другой улице или расстояние более 500 метров, то стоимость аренды для такого объекта увеличивается на поправочный коэффициент, в нашем случае — 20%;
- объект-аналог должен быть на первой линии, данная опция не указывается напрямую в объявлении, а обычно содержится в описании в произвольном виде. Поэтому возникает необходимость накладывать множество ограничений на этот тип информации.
- с целью отсеять совсем не адекватные варианты применяем следующее условие: стоимость аренды объекта-аналога не должна быть дешевле стоимости анализируемого объекта более, чем в 4 раза.
Таким образом, используя GPS-координаты, мы имеем возможность проанализировать арендные ставки для арендуемых объектов, а также проверить их актуальность относительно предложений рынка аренды коммерческой недвижимости. Используя GPS-координаты и формулу определения расстояния можно решить некоторые другие интересные аудиторские задачи.